Ogni proprietario immobiliare che si ritrova a dover vendere deve affrontare un momento molte volte delicato: quello della valutazione immobiliare.

Stabilire il valore di una casa è un procedimento complesso, oltre che un lavoro da professionisti. Prima di rivolgersi a un’agenzia, può capitare che il proprietario si avventuri nel processo di valutazione senza avvalersi di una consulenza, commettendo errori che si potrebbero ripercuotere gravemente sui tempi di permanenza sul mercato dell’immobile e sulla possibilità stessa di chiudere l’affare immobiliare. La sopravvalutazione è uno dei rischi “classici”, soprattutto nella situazione emotiva in cui si compie la prima trattativa immobiliare della propria vita.

LA MIA CASA? LA PIÙ BELLA.

Tutti siamo convinti del fatto che la nostra casa sia bella: tendiamo a soprassedere su difetti o limiti evidenti (piccoli danni strutturali, l’ubicazione in una zona poco coperta dai trasporti pubblici, pavimentazioni e infissi aggiornati al gusto di trent’anni fa) e a considerarla un “tempio” che abbiamo finanziato lavorando e risparmiando duramente per decenni.
È un fenomeno emotivo normalissimo, ed è bene conoscerlo proprio perché in tanti, contattato un professionista e valutato l’immobile con metodi scientifici, fanno i conti con la dura realtà che no, la loro casa non è la più bella e che ha una precisa collocazione in un mercato sempre più esigente.
Conoscere le tecniche utilizzate in fase di valutazione dai professionisti del mercato immobiliare permette di evitare delusioni o aspettative eccessive, cogliendo l’opportunità di effettuare interventi per accrescere il valore del proprio immobile.
Vediamo ora nel dettaglio quali sono questi parametri.

QUESTIONE DI ARITMETICA

Forse non sapevate che esiste una vera e propria formula di riferimento, che è quella solitamente usata in sede professionale per determinare il valore di un immobile.

Valore di mercato dell’immobile = Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito

Le variabili considerate dalla formula sono in parte intuitive e in parte meno. Se la superficie commerciale non è altro che la superficie in metri quadri dello spazio, la quotazione al metro quadro è una variabile che esprime il costo di un metro quadro di immobile nel mercato di riferimento, quindi il valore medio della zona/quartiere circostante.

Fin qui tutto più o meno logico, fino alla comparsa dei cosiddetti Coefficienti di merito. Una variabile oscura, che in realtà cela semplicemente i tanti fattori burocratici, locativi e legati allo stato di conservazione dell’immobile. Tra questi possiamo citare:

• Il piano; normalmente, infatti, la quotazione sale quando il piano… sale, ma ovviamente solo in presenza di ascensore;

• Vista e luminosità: un belvedere sul mare dotato di ampie vetrate ha un valore indubbio;

• Riscaldamento e classe energetica: c’è una bella differenza tra un appartamento termoautonomo di classe energetica A4 e uno a riscaldamento centralizzato con infissi vecchi e murature non coibentate;

• Stato di conservazione della struttura: si potrebbe pensare che struttura nuova sia un vantaggio su struttura datata. È vero ma solo in parte, perché una palazzina liberty in perfetto stato di conservazione vale più di un recente bilocale;

• Una serie di fattori esterni legati all’ubicazione: posizionamento sul mercato cittadino o in provincia, distanza dal centro, prossimità di trasporti pubblici, bellezze paesaggistiche o centri d’interesse.